Ngày 13/08/2026, Chính phủ đã có Nghị quyết số 229/NQ-CP ban hành Kế hoạch của Chính phủ thực hiện Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan và Kế hoạch số 07-KH/TW ngày 28/7/2026 của Bộ Chính trị thực hiện Nghị quyết số 21-NQ/TW (Kế hoạch).

Ảnh minh hoạ từ báo vneconomy.vn

Đất đai là nguồn lực đặc biệt. Nhưng nguồn lực ấy chỉ thực sự trở thành động lực phát triển khi được quản lý bằng một hệ thống pháp luật đồng bộ, dữ liệu đầy đủ, thủ tục thông thoáng, quyền lực được kiểm soát và quyền, lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp được bảo đảm.

Từ sửa luật đến đổi mới cách quản trị đất đai

Một trong những điểm đáng chú ý của Kế hoạch là yêu cầu xây dựng, sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan phải được thực hiện đồng bộ, thống nhất; kế thừa những quy định còn phù hợp, đồng thời mạnh dạn sửa đổi những quy định không còn đáp ứng yêu cầu thực tiễn.

Điều này rất quan trọng bởi đất đai không phải là lĩnh vực đứng riêng trong hệ thống pháp luật. Quy hoạch, đầu tư, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản, ngân sách, thuế, tín dụng, công chứng, môi trường… đều có mối quan hệ trực tiếp hoặc gián tiếp với đất đai. Chỉ một quy định thiếu thống nhất cũng có thể tạo ra điểm nghẽn cho cả một dự án, một địa phương, thậm chí ảnh hưởng đến môi trường đầu tư kinh doanh. Vì vậy, sửa Luật Đất đai không thể chỉ nhìn vào từng điều khoản riêng lẻ mà phải đặt trong tổng thể quá trình hoàn thiện thể chế của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Đáng chú ý, Kế hoạch nhấn mạnh việc tăng cường tham vấn chuyên gia, nhà khoa học, người dân, cộng đồng doanh nghiệp và các đối tượng chịu tác động. Đây là một yêu cầu rất thiết thực. Một chính sách tốt không chỉ đúng về mặt lý luận mà còn phải đứng vững trong thực tiễn. Người dân hiểu rõ những khó khăn khi thực hiện thủ tục đất đai; doanh nghiệp hiểu rõ những chi phí và rủi ro phát sinh từ quy định; cán bộ thực thi hiểu rõ những điểm còn bất cập trong quá trình áp dụng.

Lắng nghe đầy đủ những tiếng nói đó sẽ giúp chính sách sát thực tế hơn, hạn chế tình trạng luật vừa ban hành đã phải sửa, hoặc quy định trên giấy rất rõ nhưng khi triển khai lại phát sinh nhiều cách hiểu khác nhau.

Quan trọng hơn, quá trình hoàn thiện pháp luật đất đai lần này được đặt trong mối quan hệ chặt chẽ với cải cách hành chính, chuyển đổi số, kiện toàn tổ chức bộ máy, nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ, công chức và bảo đảm nguồn lực thực hiện.

Thống nhất nhận thức để đất đai được sử dụng đúng mục tiêu phát triển

Kế hoạch dành sự quan tâm đáng kể cho công tác tuyên truyền, phổ biến, thống nhất nhận thức về quản lý và sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Các bộ, cơ quan ngang bộ và UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương được yêu cầu tổ chức nghiên cứu, học tập, quán triệt Nghị quyết, đồng thời xây dựng kế hoạch triển khai phù hợp với chức năng, nhiệm vụ và điều kiện thực tiễn của từng cơ quan, địa phương. Tinh thần chung là phải bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất và hiệu quả từ Trung ương đến địa phương.

Cách tuyên truyền cũng cần thay đổi mạnh. Kế hoạch yêu cầu lấy người dân và doanh nghiệp làm trung tâm, tăng cường sử dụng nền tảng số, hệ thống truyền thông đa phương tiện, báo chí, xuất bản để phổ biến kịp thời các chủ trương, chính sách mới. Người dân cần biết mình có quyền gì, phải thực hiện nghĩa vụ gì và được pháp luật bảo vệ ra sao. Doanh nghiệp cần biết quy trình tiếp cận đất đai, những điều kiện nào phải đáp ứng, những thủ tục nào có thể thực hiện trực tuyến và cơ quan nào chịu trách nhiệm giải quyết.

Đặc biệt, cần làm rõ những nội dung cốt lõi của Nghị quyết: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; quyền và trách nhiệm của Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; yêu cầu sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, bền vững.

Phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển không có nghĩa là chạy theo khai thác bằng mọi giá. Đất đai phải được sử dụng đồng thời với bảo đảm công bằng xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Rà soát Luật Đất đai năm 2024, tháo gỡ những điểm nghẽn từ thực tiễn

Một nhiệm vụ trọng tâm được đặt ra là các bộ, ngành, địa phương phải khẩn trương rà soát toàn diện Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan; đánh giá đầy đủ khó khăn, vướng mắc trong quá trình tổ chức thi hành, từ đó xác định rõ nội dung cần sửa đổi, bổ sung hoặc bãi bỏ. Đây là cách tiếp cận rất cần thiết: lấy thực tiễn thi hành pháp luật làm thước đo chất lượng pháp luật.

Luật Đất đai (sửa đổi) phải được tập trung xây dựng đúng tiến độ được cấp có thẩm quyền giao, đồng thời thể chế hóa đầy đủ các chủ trương về đổi mới công tác quy hoạch, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giá đất, tài chính đất đai và thị trường quyền sử dụng đất. Cùng với đó là những vấn đề có tính đặc thù như quản lý đất nông nghiệp, đất đa mục đích, đất quốc phòng, an ninh kết hợp với lao động sản xuất, xây dựng kinh tế và các cơ chế xử lý những hạn chế, vướng mắc về đất đai do lịch sử để lại.

Một quy định hợp lý về đất đai có thể giúp một dự án được triển khai nhanh hơn, một khu vực phát triển tốt hơn, một nguồn lực được đưa vào sử dụng hiệu quả hơn. Ngược lại, một điểm nghẽn pháp lý có thể khiến đất đai bị bỏ hoang, dự án đình trệ, nguồn vốn bị chôn lại và cơ hội phát triển bị bỏ lỡ.

Chuyển từ quản lý bằng hồ sơ sang quản trị bằng dữ liệu

Một điểm nhấn rất đáng chú ý của Kế hoạch là đẩy mạnh cải cách hành chính và chuyển đổi số trong quản lý đất đai. Mục tiêu được xác định khá rõ: đổi mới căn bản phương thức quản lý nhà nước về đất đai theo hướng quản trị hiện đại, công khai, minh bạch, dựa trên dữ liệu số; xây dựng hệ thống quản lý đất đai thống nhất từ Trung ương đến địa phương; đẩy mạnh phân cấp, phân quyền nhưng đi liền với kiểm tra, giám sát và kiểm soát quyền lực.

Đến hết năm 2027, cơ bản hoàn thành Hệ thống thông tin quốc gia và cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai. Quản lý đất đai lâu nay gắn với rất nhiều hồ sơ, giấy tờ, quy trình và khâu trung gian. Khi dữ liệu chưa đầy đủ hoặc chưa liên thông, người dân và doanh nghiệp có thể phải cung cấp đi cung cấp lại những thông tin mà về nguyên tắc cơ quan nhà nước đã có. Chuyển đổi số phải giúp thay đổi điều đó.

Các bộ, ngành, địa phương được yêu cầu tiếp tục rà soát, đơn giản hóa thủ tục về quy hoạch, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giá đất, đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các thủ tục liên quan.

Đặc biệt, Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai phải được xây dựng tập trung, thống nhất, đồng bộ, hiện đại, đa mục tiêu; kết nối và chia sẻ dữ liệu với cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, dữ liệu về quy hoạch, thuế, công chứng, ngân hàng, bất động sản…Dữ liệu đất đai phải bảo đảm yêu cầu “đúng, đủ, sạch, sống, thống nhất, dùng chung”.

Khi dữ liệu chính xác và được cập nhật thường xuyên, Nhà nước có thêm công cụ để hoạch định chính sách, người dân có thêm khả năng tiếp cận thông tin, doanh nghiệp có thêm cơ sở để ra quyết định đầu tư. Minh bạch thông tin cũng là một cách quan trọng để hạn chế tiêu cực, đầu cơ và những khoảng trống dễ phát sinh lợi ích nhóm.

Kế hoạch đồng thời yêu cầu ưu tiên nguồn lực để đến hết năm 2027 cơ bản hoàn thành đo đạc, lập bản đồ địa chính, lập hồ sơ địa chính và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai. Đây là nền tảng để chuyển từ quản lý đất đai theo phương thức truyền thống sang quản trị đất đai hiện đại.

Khoa học, công nghệ và AI mở ra cách quản lý mới

Trong quản lý đất đai, khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo, chuyển đổi số và trí tuệ nhân tạo không còn là những khái niệm xa vời.

Công nghệ có thể hỗ trợ cập nhật biến động sử dụng đất, phát hiện những thay đổi bất thường, quản lý quy hoạch, giám sát việc sử dụng đất và cung cấp thông tin nhanh hơn cho cơ quan quản lý cũng như người dân.

Nhưng công nghệ chỉ phát huy hiệu quả khi đi cùng dữ liệu chuẩn xác, quy trình rõ ràng và trách nhiệm cụ thể của cơ quan, cán bộ thực thi.

Vì vậy, chuyển đổi số trong lĩnh vực đất đai cần tránh tư duy đơn giản hóa thành việc “đưa hồ sơ giấy lên mạng”. Mục tiêu sâu xa hơn là thiết kế lại quy trình quản lý, loại bỏ những khâu không cần thiết, chia sẻ dữ liệu giữa các cơ quan và tạo ra một phương thức phục vụ thuận tiện hơn.

Kiểm soát quyền lực, chống tham nhũng, tiêu cực từ những việc cụ thể

Đất đai là lĩnh vực dễ phát sinh khiếu nại, tranh chấp và cũng tiềm ẩn nguy cơ tham nhũng, tiêu cực nếu thiếu công khai, minh bạch và kiểm soát quyền lực.

Bởi vậy, Kế hoạch yêu cầu đổi mới công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát; thiết lập cơ chế kiểm tra thường xuyên, hiệu quả trong quản lý và sử dụng đất; kịp thời phát hiện, ngăn chặn và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm. Điều quan trọng là phải nâng cao hiệu quả giải quyết khiếu nại, tố cáo và tranh chấp đất đai. Một vụ việc đất đai kéo dài không chỉ gây thiệt hại cho người dân mà còn làm giảm hiệu quả quản lý nhà nước, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư và có thể tác động đến ổn định chính trị, trật tự, an toàn xã hội. Giải quyết từ sớm, từ cơ sở, đúng pháp luật và thấu đáo chính là cách tốt nhất để hạn chế những vụ việc kéo dài.

Công khai, minh bạch cũng cần được xem là một cơ chế phòng ngừa. Khi thông tin quy hoạch, giá đất, thu hồi, giao đất, cho thuê đất, đấu giá, đấu thầu và quá trình xử lý hồ sơ được công khai ở mức phù hợp, khả năng phát sinh tiêu cực sẽ giảm xuống, trong khi quyền giám sát của người dân được nâng lên.

Giải quyết những “món nợ” kéo dài về đất đai

Một nội dung rất đáng chú ý khác là yêu cầu tập trung giải quyết cơ bản những hạn chế, khuyết điểm, vướng mắc kéo dài trong quản lý và sử dụng đất. Trước hết là đất có nguồn gốc từ các nông, lâm trường quốc doanh. Phải rà soát toàn diện, xác định rõ diện tích không đầu tư, giao khoán không đúng đối tượng, bị lấn chiếm, tranh chấp; phân định diện tích công ty nông, lâm nghiệp tiếp tục sử dụng với diện tích giao địa phương quản lý.

Tinh thần là phải giải quyết dứt điểm tình trạng chồng lấn, tranh chấp, khiếu kiện; xây dựng phương án thu hồi đất để giao địa phương quản lý và thực hiện giao đất, cho thuê đất phù hợp với điều kiện từng vùng, từng địa phương; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.

Đây là những vấn đề đã tồn tại trong thời gian dài và nếu không được xử lý thì đất đai khó trở thành nguồn lực thực sự cho phát triển.

Tương tự, quỹ đất của cơ quan, trụ sở dôi dư; đất sau cổ phần hóa, thoái vốn; các dự án tồn đọng, kéo dài; đất của cơ sở sản xuất, đơn vị sự nghiệp đã di dời khỏi trung tâm đô thị lớn cũng phải được rà soát.

Đất công không thể tiếp tục bị bỏ hoang hoặc sử dụng kém hiệu quả trong khi xã hội đang thiếu nguồn lực cho hạ tầng, nhà ở, sản xuất và các công trình phục vụ cộng đồng.

Kế hoạch đặt ra yêu cầu phải có cơ chế quản lý, khai thác và sử dụng hiệu quả quỹ đất này; công khai, minh bạch việc thu hồi, giao đất, cho thuê đất, đấu giá, đấu thầu theo quy hoạch; kiên quyết thu hồi những khu đất sử dụng sai mục đích, để hoang hóa, lãng phí hoặc chậm đưa vào sử dụng.

Đồng thời, phải triển khai đồng bộ chính sách hỗ trợ đất ở, đất sản xuất và sinh kế bền vững cho đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi theo các chương trình mục tiêu quốc gia. Đây là yêu cầu thể hiện rõ quan điểm phát triển bao trùm, để lợi ích từ nguồn lực đất đai không chỉ tập trung ở những nơi có điều kiện thuận lợi mà phải góp phần cải thiện đời sống của những cộng đồng còn nhiều khó khăn.

Để pháp luật đất đai thực sự đi vào cuộc sống

Nghị quyết số 229/NQ-CP ban hành Kế hoạch của Chính phủ thực hiện Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan và Kế hoạch số 07-KH/TW ngày 28/7/2026 của Bộ Chính trị thực hiện Nghị quyết số 21-NQ/TW đặt ra một khối lượng công việc lớn. Nhưng điều quan trọng nhất không nằm ở số lượng nhiệm vụ, mà ở cách tổ chức thực hiện.

Tinh thần xuyên suốt phải là nói đi đôi với làm, chính sách đi liền với thực tiễn, phân cấp phải gắn với trách nhiệm và kiểm soát quyền lực, chuyển đổi số phải gắn với cải cách thủ tục, công khai phải gắn với giám sát.

Đặc biệt, cần phát huy tính chủ động, sáng tạo của địa phương trên cơ sở tăng cường kiểm tra, giám sát của Trung ương. Trung ương thống nhất về thể chế, nguyên tắc và tiêu chuẩn; địa phương chủ động tổ chức thực hiện phù hợp với đặc điểm, điều kiện của mình. Đây là cách để vừa bảo đảm thống nhất quản lý nhà nước, vừa khơi thông năng lực thực thi ở cơ sở.

Cùng với đó, chất lượng đội ngũ cán bộ, công chức làm công tác đất đai có ý nghĩa quyết định. Kế hoạch yêu cầu chú trọng đào tạo, bồi dưỡng chuyên sâu đối với những người làm công tác xây dựng pháp luật, quy hoạch, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giao đất, cho thuê đất, định giá đất, đăng ký đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo và tranh chấp đất đai.

Một hệ thống pháp luật tốt nhưng được thực thi bởi đội ngũ thiếu năng lực, thiếu trách nhiệm hoặc thiếu bản lĩnh thì hiệu quả vẫn không cao.

Ngược lại, nếu có thể chế rõ ràng, dữ liệu đầy đủ, quy trình minh bạch, cán bộ có năng lực và người dân có quyền giám sát, đất đai sẽ được vận hành theo một cách khác: hiệu quả hơn, công bằng hơn và phục vụ phát triển tốt hơn. Nghị quyết số 229/NQ-CP vì thế cần được nhìn nhận như một bước cụ thể hóa quan trọng trong quá trình đổi mới quản lý đất đai. Mục tiêu cuối cùng là tạo dựng một nền quản trị đất đai hiện đại, minh bạch, hiệu quả; giải phóng nguồn lực đang bị lãng phí; tháo gỡ điểm nghẽn cho đầu tư, sản xuất, kinh doanh; bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

Khi đất đai được quản lý tốt, dữ liệu đất đai được số hóa và liên thông, thủ tục được đơn giản hóa, quyền lực được kiểm soát, những tồn đọng lịch sử được xử lý và tiếng nói của người dân, doanh nghiệp được lắng nghe, đất đai sẽ không chỉ là một đối tượng quản lý. Đất đai sẽ trở thành một nguồn lực phát triển thực sự.

Và sâu xa hơn, đổi mới pháp luật đất đai chính là đổi mới phương thức Nhà nước phục vụ người dân, đồng hành cùng doanh nghiệp và kiến tạo không gian phát triển mới cho đất nước.

Giang Nam